2014年，实体房产投资继续遇冷，观望情绪甚嚣尘上，在买房已经无法带来可观投资回报的今天，房地产投资又该何去何从？
2015年刚刚开年，天堂硅谷的一款新型的地产夹层基金产品——“佳烨3号”资管计划引起了投资人极大关注。逆势而上的地产金融又有怎样的投资逻辑？
《财富来敲门》带着大家关心的问题专访了浙江天堂硅谷资产管理集团董事总经理周晓乐。
《财富地产十点半》：2014年房地产已经不是投资人热心追逐的投资选择，您如何看待房地产行业今后的投资可能性？
周晓乐：随着中国房地产市场日趋成熟，房地产开始体现商品的本质属性，越来越反应市场的刚性或改善性需求，而不是投资需求。在这个情况下，现在再像前十年靠买房获取高回报已经不太可能了。
与此同时，我们会发现，房地产行业开始分化：全国各地市场差异加剧，鄂尔多斯房价打一折也没人买，2014年厦门房产依然逆势上涨；房地产类型也越来越多元化，从传统的住宅、写字楼、工业用房，到旅游地产、养老地产的开发将呈现更加细分的分类，产品的专业度和差异化要求越来越高。一句话来说，现在已经过了靠拿地就能赚钱，或者单打独斗就能赚大钱的时代，需要专业，更需要联合专业的力量。房地产投资，也从普通人买房赚钱的时代，走到了专业资产管理人引领下，获取超越市场平均水平的开发收益的时代。
只要居者有其屋的需求存在，房地产行业长期仍然会存在盈利机会的行业。从前，房地产开发是一个微笑曲线，开发商赚的大头是土地增值收益，买房人获取的是房价上涨收益。而现在，越来越多的投资人可以通过参与从土地钢筋水泥到房产的质变过程，分享项目开发的收益，而不需要再守着一个静态的商品市场等着它涨价。
《财富地产十点半》：这也就是我们所说的房地产金融领域，对吗？我们想了解下，您觉得接下来的房地产与金融更加紧密的结合会有哪些方面的显著特征？
周晓乐：一、房地产业是一个资金密集型行业，需要大量金钱的投入，才能产生从土地到商品房质变的过程；
二、整个房地产市场的分化正在加剧，不同区域，或者同一区域不同项目，都会产生不同的发展趋势。现在的房地产投资更需要有专业性，这个专业性不光体现在开发建设、产品设计和销售，更体现在金融、资本运作能力上面；
三、作为投资人的我们不可能再用一两百万或者一两千万去参与一个房地产的开发，我们需要专业的投资机构，帮助我们去打理这样一个专业性的投资。我想这是现在的地产金融的一个特征。
《财富地产十点半》：那您觉得，整个房地产金融化最终会以什么样的产品形式呈现出来？
周晓乐：地产信托是投资人最熟悉的房地产金融产品，基本上能够获得比存款甚至贷款的利率高的多的回报。2013年，随着信托刚性兑付被打破，2014年像佳兆业这样比较大牌的房地产公司出现问题，地产信托是否还是房地产金融的最佳选择？
与此同时，我们会注意到，仍然有大量的好项目，赚钱的项目出现。投资人如要选择能够更安全有保障的地产金融产品，地产夹层基金是一个很好的方向。因为夹层基金结合股权债权融资，专业投资管理机构有能力管控整个开发流程，并通过行业资源整合，帮助投资人控制开发风险，分享开发收益。
《财富地产十点半》 ：所以，您觉得房地产金融领域会出现哪些全新的变化？
周晓乐：第一、因为整个房地产行业已经过了拍脑袋赚钱的时代，反而是到了我们地产基金蓬勃发展的阶段，再去看看国外的市场，比如以美国市场为例，现在90%的房地产开发是地产基金主导，而不再是开发商。
第二、在国外的房地产基金前十位中，只有铁狮门是开发商出身，剩下的都是房地产基金管理人整合行业的资源去创造增值。
回到国内来看，我们的房地产基金只能说方兴未艾，还处在地产基金的初级阶段：之前的房地产金融基本上是以项目投资为主；后来主要以简单的债权为主，而我们戏称天堂硅谷的地产基金是一个升级版本，也就是一个股加债的夹层基金模式：2014年天堂硅谷地产金融产业联盟正式成立，我们将专业力量结合起来提供增值，然后让基金去分享股权的收益，同时债权又对投资人又有一个基础的保障。
第三，未来方向会更多元，比如管理型的地产基金，或者母基金等，通过多个项目，分散风险，增加退出通道；
第四、国外的市场，因为资本市场的工具比较发达，比如新加坡的凯德集团，他开发的时候是以房地产基金进入，退出以REITs来接盘，以REITs在新加坡上市，这样保持了房地产基金的退出方式的多元化。
2014年底，国家颁布了北上广深REITs试点的文件，预计地产基金在未来的中国市场会很快发展起来。
《财富地产十点半》：对投资人来说，一个房地产开发可能会面临哪些方面的风险？
周晓乐：第一，房地产项目本身的区域选择错误。比如鄂尔多斯，它本身的需求不足，大量地建房子导致供给过剩，自然价格、收益、现金都得不到保障。
第二，房地产项目开发缺乏过程管控。有些开发商项目可能拿的还不错，但是因为过程缺乏管控，可能人家开发两年就能完成了销售，他3年、4年甚至5年都没有办法回收。基金团队的组成里面必须有人真的懂房地产，且有很强的操控力；
第三，资金流把控能力。很多开发商在投钱的时候并没有真正的对于未来的资金的运用以及现金流做有效的评估，所以他就很难来实现最终的有效的保障跟销售。
《财富地产十点半》：所以，根据您提到的可能风险，普通投资人在选择地产基金的时候，应该掌握怎样的选择标准？
周晓乐：第一，选择需求将会增长的区域。它能够对我未来的去化（销售）做有效的保障的，供给相对是有限的，供求关系相对是比较好的。
第二，项目一定要有差异化。比如成本比较低，或者产品具有未来的稀缺性。
第三，关于整个现金流资金的安排跟控制。这不是说很简单的管那些钱，重点是钱怎么用在刀刃上，怎么有价值。不光要管花出去的钱，重点是要管回来的钱，因为回来的钱才是客户收益的保障。
所以建议投资人可以把我们的投资逻辑作为地产基金的三段论去评判一下，看这个房地产基金是不是按这个逻辑去选项目，有没有能力去管项目，这个是投资人未来所需要拥有的专业判断能力。
（转载自：浙江钱江都市频道《财富地产十点半》；时间：2015年1月20日）
